IL FAUT GÉNÉRALISER LE BORNAGE
AMIABLE CONTRADICTOIRE

Le bornage utile, nécessaire ou indispensable ?

Vous achetez, vous vendez, vous possédez un terrain, sachez qu’à la différence des produits de consommation courante, une propriété peut ne pas être garantie dans sa consistance, ses limites, sa superficie. Le titre de propriété qui concrétise la cession comporte, le plus souvent, une clause de non-garantie qui exonère la responsabilité du vendeur.

Cette pratique, dangereuse pour l’acquéreur, peut parfois se retourner contre le vendeur à l’occasion de contentieux. Il faut en effet savoir qu’un terrain, malgré ses apparences, peut être parfaitement impropre à la destination qu’on veut lui donner ou qu’il peut être source de difficultés majeures avec les voisins, tout simplement parce que ses limites n’auront pas été préalablement définies au moyen du bornage !

LE DROIT DE PROPRIÉTÉ

La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 est reprise dans le préambule de la Constitution française de 1946 ainsi que dans le préambule de la Constitution de 1958. Selon la jurisprudence, le droit de propriété est un droit fondamental, de valeur constitutionnelle. Par des décisions constantes, dont certaines sont encore toutes récentes, les tribunaux réaffirment en permanence ce caractère inviolable. Ils en font une application très stricte, allant jusqu’à considérer qu’un empiétement, même minime, sur la propriété d’autrui est tellement intolérable qu’il ne peut donner droit à indemnité et, en conséquence, que l’ouvrage qui empiète doit être démoli.

LE TITRE DE PROPRIÉTÉ

Le titre de propriété garantit l’identification des contractants et justifie le droit de propriété ainsi que les autres droits qui y sont attachés (certaines servitudes…). En revanche, la seule référence à l’identifiant cadastral ne permet pas de garantir la consistance du bien dans ses limites et sa superficie.

LE CADASTRE

Contrairement à ce que l’on entend souvent, le plan cadastral n’a pas pour vocation de garantir les informations qu’il donne et encore moins de garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie. Il n’a qu’un but purement fiscal et sert de base au calcul de l’impôt foncier.

Les effets du bornage

DES LIMITES GARANTIES
POUR L’AVENIR

Aucun nouveau bornage ne peut être réalisé dès lors que le procès-verbal antérieur, ayant reçu le consentement des parties, permet de reconstituer la position de la limite. En cas de disparition des bornes ou repères, le géomètre-expert rétablira les limites conformément au procès-verbal de bornage, après avoir informé ou convoqué les propriétaires concernés, et dressera un procès-verbal de rétablissement de limites.

« Le procès-verbal de bornage vaut titre définitif et s’impose au juge » (Cour de cassation 3e civ., 26 novembre 1997).

« Le procès-verbal de bornage, dressé par un géomètre-expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir la limite des héritages tant pour la contenance des parcelles que pour les limites qu’il leur assigne et vaut titre »
(Cour de cassation 3e civ., 3 octobre 1972).

GARANTIE DE SUPERFICIE Le géomètre-expert ne peut garantir la superficie d’une propriété qu’après le bornage et/ou la délimitation de toutes les limites de celle-ci.

OPPOSABILITÉ AUX TIERS

Le procès-verbal de bornage, même non publié aux hypothèques, fait loi entre les signataires mais aussi entre les acquéreurs et successeurs qui sont, de droit, subrogés dans les actions par leurs auteurs (art. 1322 du Code civil) sauf s’il y a contestation de la signature (art. 1323).